부동산 규제지역 조정대상지역 기준 달라지는것들 LTV DTI 외

그동안 정부의 부동산규제하면 함께 따라오는 것이 조정대상지역등 규제지역의 추가 지정입니다.

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주택가격의 상승이나 청약경쟁이 심한 지역은 조정대상지역과 같은 규제지역을 지정으로 투기수요의 진입을 억제시키는 역활을 할 수 있지만 지방경기 침체와 같은 부작용도 있었는데요.

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지난달 11월19일 부동산 대책을 통해 또다시 집값 상승세가 가파랐던 부산시 해운대구와 수영구, 동래구, 연제구, 남구 그리고 대구 수성구, 경기 김포시를 조정대상 지역으로 추가 지정하였는데요.

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부산의 경우는 해제된지 1년만에 다시 재지정되며 논란이 많습니다.

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전국 규제지역 20.12월 현재

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오늘은 조정대상지역의 지정이 부동산에 어떤 변화를 주는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

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조정대상지역의 지정 요건은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역으로 규정되어 있습니다.

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주택법 63조의2에 따르면 국토교통부 장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있습니다.

 

● 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역.

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● 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역.

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조정대상지역으로 지정이되면 가장 큰 변화는 대출규제와 청약요건의 강화인데요.

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주택담보대출비율(LTV)이 주택가격 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)는 소득대비 최대 50%로 적용됩니다.

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특히 주택 구입 시는 자금조달계획서를 제출하여 자금 출처를 밝혀야 합니다. 2주택 이상 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없게 되며,

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또한 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제를 배제하고 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용,

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1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주) 등의 규제를 받게됩니다.

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원칙적으로 소유권이전등기일까지 분양권 전매제한이 적용됩니다.

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○주택담보대출비율​

[ 住宅擔保貸出比率 , loan to value ratio ; LTV ]​

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주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미하며 LTV라고도 합니다.

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만약, 주택담보대출비율이 50%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 5천만원(5억×0.5)이 됩니다.

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○총부채상환비율​

[DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율]​

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●비조정지역

반대로 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격은 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축됩니다.

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분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화되고, 주택담보대출 조건도 LTV 70%, DTI 60%로 완화됩니다.

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2020년도 조정대상지역으로 지정된 지역들

■ 2020년 2월 20일 정부가 발표한 부동산 대책으로 지정하게 됩니다.

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2019년 12·16 부동산 대책 이후 풍선효과로 집값이 치솟은 경기 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정.

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■ 2020년 6월 17일 정부가 서울을 비롯한 수도권에서 집값 상승세를 막기 위해 발표한 대책으로 지정하게 됩니다.

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경기와 인천 등 접경지를 제외한 수도권 전역, 대전과 청주를 조정대상지역으로 지정. 성남 수정구와 수원 전역, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구와 기흥구, 화성 동탄2신도시, 인천 연수구와 남동·서구, 대전 동·중·서·유성구는 투기과열지구로 지정.

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■ 2020년 11월 19일 부동산 대책을 통해 또다시 집값 상승세가 가파랐던 지역을 추가 지정합니다.

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부산시의 해운대·수영·동래·연제·남구와 대구의 수성구, 경기도 김포시를 조정대상 지역으로 추가지정 합니다.

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11월 20일부터 지정효력 발생​

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※ 대구 수성구는 ’17.9월 투기과열지구로는 지정이 되었으나, 非조정대상지역으로 다주택자 양도세 중과 등 세제 규제가 적용되지 않았고, 최근 다주택자 및 외지인의 매수비중이 증가로 가격급등세를 보였고 과열이 심화되어 조정대상지역으로 지정.)

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※ 김포시는 서부권급행철도(제4차 국가철도망 구축계획에서 검토중으로 미확정)대한 지역의 기대감이 높음, 최근 외지인 투자비중 증가에 따라 주택가격이 급등하는 등 과열이 심화되고 있습니다. 주택 분포 현황과 최근 시세동향 등 지역내 상황을 고려하여 김포시 중 통진읍‧월곶면‧하성면‧대곶면 지역을 제외하고 조정대상지역으로 지정.

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