부동산 조정대상지역 지정시 변화되는 점 (LTV, DTI, 대출 외)

정부가 최근 들어 집값이 많이오르는 36곳을 신규로 조정대상지역으로 지정했다. 36곳 중에는 부산 9곳, 대구 7곳등을 포함한다. 이전에 수도권을 중심으로 규제지역이 지정되면서 갈 곳 없는 돈이 지방 부동산으로 흘러들어가면서 집값이 많이 상승한것으로 판단된다. 조정대상지역으로 지정되면 대출에 제한이 생기고 전매 제한이 생기고 및 세금이 높아지는 등의 규제를 받게 된다.

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창원 의창구는 투기과열지구로 지정되었다. 투기과열지구는 조정대상지역에 비해 규제가 심하다.

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출처: 연합뉴스

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현금이 부족한 사람들은 대출을 충분히 받지 못하니 집을 못사고 현금이 많은 사람도 집을사면 세금을 많이 내게 되니까 실제로 구매할 수 있는 사람 수를 줄여 집 값을 낮춰 보겠다는것인가?

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무엇이 달라질까?LTV, DTI

결국 대출 한도가 가장 큰 이슈인듯 한데 이를 이해하기 위해서는 LTV 와 DTI라는 개념부터 알아야 한다.

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LTV (주택담보대출비율)	주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율이다. 예를들어 LTV가 50%이고 집 가격이 1억이면 5천만원까지 최대로 대출 받을 수 있다. 단, 내가 구입하려는 주택의 매매가에서 LTV 비율만큼 적용받는것이 아니라 객관적인 시세 (KB시세)에서 LTV 비율만큼 대출이 가능하다.
DTI (총부채상환비율)	연간 원리금이 채무자의 총 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 예를들어 DTI가 20%이고 1년 연봉이 5천만원이면 연간 원리금 상환액이 천만원이 넘어가지 않는선에서 대출이 가능하다.

아무튼 대출 제한 관련 용어다. 숫자가 낮아질수록 집을 사는데 대출을 적게 받을수 있다는 뜻이다. 대출을 적게 받는다면 내가 가진 현금이 많아져야 한다는 뜻이기도 하다.

 

수년전까지만해도 지역과 무관하게 LTV는 70%였으나 최근에는 아래와 같이 변경되었다.

9억 초과 주택 구매시 LTV 가격 산정이 조금 햇갈리기는 하다. 예를들어서 조정 지역에 있는 15억짜리 아파트를 살때 적용되는 LTV는 9억까지는 50%, 나머지 6억에 대해서는 30%가 적용된다. 따라서 최대 4억 5천 + 1억 8천 = 6억 3천 까지 대출이 가능하며 나머지 8억 7천만원은 자기 재주껏 내야한다는 뜻이다. 참고로 15억이 넘는 아파트에 대해서는 대출이 불가능하다.

여태껏 부동산에 아무 관심이 없었는데 '내집 마련의 꿈'이 왜 꿈인지 와닿기 시작함. 도대체 물려 받을거 없는 수도권 신혼부부들은...? 보니까 빌라 전세부터 시작하더라구... 왜 아파트에 안사는지 이해하였다. (안사는게 아니라 못사는거 였음)

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내년부터 달라지는 부동산 제도